Erschienen in Immobilien5 Fakten, welche die Stabilität und Attraktivität des Schweizer Immobilienmarkts untermauern
Am 11. September hat das Bundesamt für Statistik die neuen Leerstandsziffern veröffentlicht, die im Juni 2017 erhoben wurden. Grundlegendes Fazit: Die Leerwohnungsziffer ist im achten Jahr in Folge angestiegen. In den letzten Jahren hat sich das Wachstum zunehmend beschleunigt. Als Reaktion darauf läuteten die Medien im Kanon die Alarmglocken. Auch wenn höhere Leerstände kurzfristig eine Auswirkung auf das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage haben können, bietet der Schweizer Immobilienmarkt hinsichtlich Stabilität und Attraktivität einzigartige Voraussetzungen.
1. Leerstand: Keine Rekordwerte. Erst recht nicht im internationalen Vergleich.
Die Leerstandsziffer für den Wohnungsmarkt Schweiz haben kürzlich die Ziffer von 1.47% erreicht. Das ist keine Rekordzahl. In den 70er-Jahren lag die Leerstandsziffer 25% höher bei über 2%. Und auch in den 90er-Jahren lag die Zahl kurzfristig bei 1.85%. Für schweizerische Verhältnisse sind die aktuellen Ziffern zwar hoch. Im internationalen Vergleich erscheinen die aktuellen Zahlen in einem völlig anderen Kontext:
Quellen: USA / DE / UK / CH
Neubau vs. Altbau
Besonders erwähnenswert ist für die Schweiz ausserdem folgende Tendenz: Aufgrund der hohen Bautätigkeit wechseln viele Mieter von Alt- in Neubauwohnungen. Von den aktuell 64’893 Wohungen ohne Mieter sind nur 10’064 Neubauten (= jünger als 2 Jahre). Der bereinigte Leerstand für Neubauwohnungen beträgt 0.22%. Diese Tendenz berücksichtigen wir in unserem Auswahlprozess, in dem wir uns auf hochwertige Neubau-Liegenschaften mit konkurrenzfähigen Mietpreisen fokussieren. Generell gilt eine Leerstandsreserve von 3% als sinnvoll, um die Flexibilität und damit die Funktionalität eines Immobilienmarktes zu gewähren. Gerade hier bewegt sich der Schweizer Immobilienmarkt in einem äusserst gesunden Bereich.
2. Der Bund hat das Bevölkerungswachstum massiv unterschätzt
Das Bundesamt für Statistik erstellt alle fünf Jahre Modellrechnungen zu Bevölkerungsszenarien – und musste jeweils schon fast traditionell drastisch nach oben korrigieren. Jüngstes Beispiel: Vor der letzten Prognose im Jahr 2015 ging das BFS davon aus, dass die Grenze von 9 Millionen Menschen erst nach dem Jahr 2060 erreicht wird. Laut der jüngsten Prognose wird diese Zahl bereits im Jahr 2023 erreicht sein. Die letzte Aktualisierung geht von einem Bevölkerungswachstum von 9 Prozent zwischen 2015 und 2024 aus. Die aktuelle Bevölkerung beträgt bereits heute knapp 8.5 Millionen.
3. Investition von CHF 12 Mia: Die Infrastruktur wird sukzessive ausgebaut: Halbstundentakt/ Viertelstundentakt für alle
Die Schweiz hat eines der dichtesten Autobahn- und Schienennetze der Welt. Nichtsdestotrotz ist die Eidgenossenschaft aufgrund des Bevölkerungswachstums dazu gezwungen, dieses sukzessive zu erweitern. Die SBB hat in diesem Sommer bekannt gegeben, am Erfolgsmodell Taktfahrplan festzuhalten und das Angebot entlang der erwarteten Nachfrage im Zuge des Ausbauschritts 2030/35 massiv auszubauen.
Quelle: STEP Ausbauschritt 2030/35 – Halbstundentakt für alle
4. Die Schweiz ist das wettbewerbsfähigste Land der Welt
Zu diesem Schluss kommt eine Studie des Weltwirtschaftsforums (WEF), die kürzlich veröffentlicht wurde. Diese Spitzenposition ist seit langem gefestigt: Bereits zum neunten Mal in Folge rangiert die Schweiz auf Platz 1.
Quelle: The Global Competitiveness Report 2017 – 2018
5. Kaum noch Baulandreserven
Gemäss der letzten Statistik des Bundesamt für Statistik aus dem Jahr 2012 liegen die verbleibenden Baulandreserven in der Schweiz nur noch bei 12-18%. 47% davon sind Wohnzonen. Die Wohnbaureserven in der Schweiz liegen bei 5.7% – 8.5%. Aufgrund mangelnder Alternativen auf den Finanzmärkten, dürfte sich diese Zahl in den letzten Jahren weiterhin massiv vertieft haben. Dieses sehr limitierte Angebot wird aufgrund des Bevölkerungswachstums mittel- bis langfristig gefragt sein.
Quelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Bauzonenstatistik Schweiz 2012
Die Zukunft für den Schweizer Immobilienmarkt: Was sich sagen lässt. Und was nicht.
Die aktuell diskutierten Prognosen zeichnen ein Alles-oder-Nichts-Bild. Erhöhte Leerstände haben zweifelsfrei eine Auswirkung auf das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Wie schnell und wie stark sich diese Entwicklung auswirken wird, ist nicht voraussehbar. Selbst für einen relativ engen Zeitraum von 1 bis 2 Jahren traut sich kaum ein Experte eine fundierte Prognose zu. Unsere Objekte sind auf eine Haltedauer von 5 bis 9 Jahre ausgelegt. Auch wenn sinkende Mieterträge kurz- bis mittelfristig auf die Renditen drücken – die Schweiz befindet sich immer noch in einem demographischen Wandel, in dem Menschen älter werden und länger auf Wohnungen angewiesen sind. Bauland ist in der Schweiz stark limitiert und Grundstückspreise werden wohl kaum an Wert verlieren. Schlussendlich ist und bleibt die Schweiz ein attraktiver Standort für internationale Firmen. Deshalb sind wir davon überzeugt, dass sich Mehrfamilienhäuser auf lange Sicht als Investitionsoption mit solidem Rendite-Risiko-Verhältnis bewähren werden.
